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一个或影响2019楼市消息!央媒“预期目标”释放房地产什么信号?

作者:aqi 来源: 日期:2019-2-27 14:20:38 人气:5 评论:0


  买房,对于我们普通大众来说,大多数人是需要按揭贷款才能实现买房梦,真正用全款购房的群体相对占比并不高。究其原因就在于房子需要大笔资金,一般家庭一下拿不出那么多积蓄来一次性付清,即使换同区域的新房,也需要额外加不少钱,很多家庭还是得按揭贷款。另外,有些人会考虑到货币贬值情况,即使有能力全部付清房款,也可能作部分按揭,其他钱或投向能跑赢房贷利率的标的。


  事实上,买房按揭贷款就是我们常提到的“买房杠杆”。举个例子,比如你看中一套100万的房子,但手上只有30万资金,一般来说,你可以交纳30万首付资金,剩下的70万可通过银行按揭贷款完成交易,根据选择还款方式的不同,然后进行逐月还贷。这样的结果就是,你用30万撬动了100万资产,买房杠杆就产生了。


  假如你买的这套房子价格上涨30%,房子总价达到130万,如果撇除利息,你就用30万本金赚到了30万,利润率为100%。同样,如果房价下跌30%,那么这套房子就只有70万,如果此时你把这套房子卖出,即使不计算利息成本,还完房贷后,分文不剩,那么你之前支付的30万首付款也就灰灰湮灭。


  上面这个简单的例子,说明了杠杆的奥妙之处。如果说房价一直涨,那么似乎没什么风险,但如果出现风吹草动,房价下跌,那么会出现资不抵债,房产持有者或不愿意再继续还贷,当然,还有可能是个人还贷能力出现问题,那么也可能断供,这些都是风险所在。这就是国家提出去杠杆战略的原因所在。当然,国家提出的去杠杆不仅包括居民住户杠杆,还有企业杠杆和政府杠杆,其中企业杠杆率最高。今天本文只谈居民住户杠杆中的房贷,因为房贷在居民住户贷款中占比最大。


  根据央行统计数据表明,到2018年末个人住房贷款余额为25.75万亿元,跟2017年相比,增速低4.4%。如果有兴趣的朋友,可以看看2008年到2018年“居民贷款同比增加幅度曲线”和“70个大中城市房价上涨幅度曲线”,两条线基本吻合,也就是说,居民房贷增加与房价上涨成正相关关系。比如2009年底到2010年4月处于房贷高速增长阶段,此时的房价也是上升最快,又如2011年12月到2012年5月,房贷增速同比处于下降阶段,此时的房价就处于调整阶段,成交量也缩小。


  谈了房贷增速与房价的关系,下面我们再来看看,当前我国房贷增速水平是否合理?是否符合国家发展要求?从而从侧面了解国家对当前房价和楼市的态度。


  根据央广网2月26日报道的消息,银保监会对过去两年监管政策给出一个有力的总结:“结构性去杠杆达到了预期目标。我国经济的宏观杠杆率已经改变过去年均增加10多个百分点的势头,去年以来趋于稳定。这是了不起的成就,是防范化解重大金融风险攻坚战初战告捷的重要体现。”


  应该说,到目前为止,这是对我国多年去杠杆战略的最权威总结,首次提到杠杆率已经趋于稳定。因为我们经常有这位专家说杠杆率还比较低,那位学者说杠杆还很高,还要大力去。这次央媒以正视听的表态,有力回击了此前坊间的各种猜测。那么,银保监会这个总结对我们当前的楼市释放什么信号呢?绿地公园城售楼部认为至少有3点:


  1.当前房贷杠杆率得到官方认可,继续下降的空间有限。根据易居研究院发布的数据显示,当前居民的房贷杠杆率为31%,连续7个季度下行,且降速趋缓。结合银保监会表态,我们可以认为,这个居民房贷杠杆率在2019年基本会稳定在30%左右,再继续下降的空间很有限,这是基于大体风险可控为前提的。


  2.房贷杠杆稳定,自然也会让房价处在相对稳定的水平。正如前文所说,房贷增速与房价是呈正相关关系,两者之间相互体现和反映。事实上,信贷领域主管部门的权威表态再次说明,作为稳房地产市场重要的一环,稳房贷杠杆率,有助于房地产市场稳定、房价稳定。当然,由于各城楼市杠杆率不一,市场冷热不均,所以在具体稳房贷杠杆的措施力度也不一致。但不用担心,一城一策的实施,房贷杠杆也会被控制在合理范围内,从而有利于房地产市场和房价稳定。


  3.稳定楼市为主,房地产市场继续下行的空间不大。近两年,国家对楼市连续不断调控,使当前楼市趋于稳定,虽然城市之间房地产市场表现出分化,但并不影响楼市整体趋稳的大局。在楼市调控过程中,国家严格把控信贷资金流入房地产领域,一是房贷产开发领域,二是个人住房贷款。随着去杠杆工作趋于稳定,也不大可能在房地产开发融资方面再继续加码控制力度,稳定当前政策是大概率,个人住房贷款也是如此。


  总结一下,信贷作为影响房地产市场冷暖、房价涨跌的至关重要的因素。政策部门传达了“稳杠杆”,实质性稳信贷的信号。这与我们房地产主管部门提出的2019年“稳地价、稳房价、稳预期”的思想是一致的。所以,2019年楼市的政策方向很明显,那就是一个“稳”字。由于这些支撑楼市稳定的关键因素存在,所以,指望楼市大幅波动、房价大起大落都不太现实。


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